Tributação dos impostos federais da atividade imobiliária

As empresas que atuam no ramo imobiliário podem ser classificadas de acordo com as atividades exploradas. As principais são:

• Administração de alugueis;
• Administração de condomínios;
• Corretoras de imóveis;
• Administração de obras;
• Construtoras;
• Empreiteiras;
• Incorporadoras;
• Gestão de patrimônio próprio.

SIMPLES NACIONAL

Das elencadas, de acordo com a LC nº 123/2006, podem optar pelo regime diferenciado de tributação do Simples Nacional as atividades de administração de alugueis, administração de condomínios e corretoras de imóveis, incluídas no anexo III, com alíquota nominal de 6,00% na primeira faixa de faturamento, administração de obras, incluídas no anexo V, com alíquota nominal de 15,50% na primeira faixa de faturamento e construtoras e empreiteiras, incluídas no anexo IV, com alíquota nominal de 4,50% na primeira faixa, com recolhimento à parte da Contribuição Previdenciária Patronal sobre a folha de pagamento.

Para se apurar a alíquota efetiva a ser aplicada sobre a receita bruta do mês, o enquadramento na faixa de faturamento da tabela progressiva prevista em cada anexo do Simples Nacional depende do faturamento acumulado dos doze meses anteriores ao mês de referência da apuração.

LUCRO REAL

Como não é permitida a opção pelo Simples Nacional pelas atividades de incorporação imobiliária e gestão de patrimônio próprio, as empresas que atuam nesse segmento de negócios imobiliários devem optar pelo regime de tributação com base no Lucro Real ou Lucro Presumido. No Lucro Real, o IRPJ e a CSLL são apurados com base na alíquota de 15% e 9%, respectivamente, sobre o lucro contábil apurado no balanço, ajustado com base no LALUR. Já o PIS e a COFINS são apurados no regime da não cumulatividade do imposto, e as alíquotas a serem aplicadas são de 1,65% e 7.60, respectivamente. Tanto sobre a base de cálculo do débito do imposto (receitas) quanto sobre a base de cálculo do crédito do imposto (custos). As observações legais estão previstas na Lei nº 10.637/2002 para o PIS e na Lei nº 10.833/2003 para a COFINS.

A decisão correta para a opção pelo regime de tributação depende de um planejamento tributário específico, considerando a realidade dos custos e receitas da empresa. Porém, é possível avaliar que, em termos gerais, a opção pelo Lucro Real só deve ser feita pelas empresas que exploram tais atividades, quando obrigadas pela legislação tributária, muito em razão pela opção pelo custo orçado nas incorporações imobiliárias. O principal, dentro os critérios previstos no artigo 13 da Lei nº 12.918/2013, é o da receita bruta total, que no ano-calendário anterior, seja superior a R$ 78.000.000,00 (setenta e oito milhões de reais), ou a R$ 6.500.000,00 (seis milhões e quinhentos mil reais) multiplicados pelo número de meses de atividade do ano-calendário anterior, quando inferior a 12 (doze) meses.

LUCRO PRESUMIDO

Em alternativa ao Lucro Real, o regime de tributação com base no Lucro Presumido se apresenta como a melhor opção para as empresas de incorporação imobiliária e gestão de patrimônio próprio. Como o limite de faturamento anual é de R$ 78.000.000,00 (setenta e oito milhões de reais), as pequenas e médias empresas do ramo de incorporação imobiliária, podem mensurar o seu custo tributário com base numa alíquota geral básica a partir de 5,93%, sem tabela progressiva. Neste caso a opção pelo reconhecimento contábil do custo orçado não influencia no pagamento do imposto, uma vez que, no Lucro Presumido, a incidência se dá sobre a receita bruta e não sobre o lucro apurado. Já as empresas que exploram a atividade de gestão do patrimônio próprio tributam a sua receita bruta com base na alíquota geral básica de 11,33%. Em ambas as atividades existem a ainda a possibilidade de incidência do adicional de IR que é apurado sobre o excedente de lucro presumido, cujo limite é de R$ 60.000,00 (sessenta mil reais) por trimestre.

Como o próprio nome já diz, o Lucro Presumido é calculado a partir da presunção de lucro auferido de acordo com o tipo de atividade: se comércio (ou outras equivalentes) o percentual de presunção é de 8% para o IRPJ e 12% para a CSLL sobre a receita bruta do trimestre; se serviço (ou outras equivalentes) esse percentual sobe para 32%, tanto para o IRPJ quanto para a CSLL. A partir desse resultado é que se aplicam as alíquotas de 15% e 9%, respectivamente. Dessa forma é possível afirmar que a empresa de incorporação imobiliária só irá apurar adicional de IR se auferir acima de R$ 750.000,00 (setecentos e cinquenta mil reais) em determinado trimestre e a empresa de gestão de patrimônio próprio só pagará adicional de IR se, no trimestre, auferir receita bruta acima de R$ 187.500,00 (cento e oitenta e sete mil e quinhentos reais).

O PIS e a COFINS incidentes sobre as receitas brutas mensais das empresas tributadas com base no Lucro Presumido são apurados com base no regime da cumulatividade do imposto considerando as alíquotas de 0,65% e 3,00, respectivamente. Esses percentuais já estão contemplados na alíquota geral básica de 5,93% e 11,33%.

PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO E REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO (RET)

O Patrimônio de Afetação das incorporações imobiliárias foi instituído pela Lei nº 10.931/2004 alterando a Lei nº 4.591/1964, conhecida com a Lei das Incorporações Imobiliárias, foi criado com o principal objetivo de assegurar o investimento dos adquirentes das unidades imobiliárias autônomas ainda em construção. A falência da Encol em 1999, quando foi considerada uma das maiores empresas do ramo da construção civil e incorporações imobiliárias do país, serviu de exemplo para fins de regulamentação desse regime.

Basicamente, consiste na afetação do terreno objeto da incorporação imobiliária através da averbação no Cartório de Registro de Imóveis junto à matrícula RGI. A partir desse ato o incorporador deve se submeter a algumas condições previstas na lei (art. 31-D, Lei nº 4.591/1964):

• Promover todos os atos necessários à boa administração e à preservação do patrimônio de afetação, inclusive mediante adoção de medidas judiciais;
• manter apartados os bens e direitos objeto de cada incorporação;
• diligenciar a captação dos recursos necessários à incorporação e aplicá-los na forma prevista nesta Lei, cuidando de preservar os recursos necessários à conclusão da obra;
• entregar à Comissão de Representantes, no mínimo a cada três meses, demonstrativo do estado da obra e de sua correspondência com o prazo pactuado ou com os recursos financeiros que integrem o patrimônio de afetação recebidos no período, firmados por profissionais habilitados, ressalvadas eventuais modificações sugeridas pelo incorporador e aprovadas pela Comissão de Representantes;
• manter e movimentar os recursos financeiros do patrimônio de afetação em conta de depósito aberta especificamente para tal fim;
• entregar à Comissão de Representantes balancetes coincidentes com o trimestre civil, relativos a cada patrimônio de afetação;
• assegurar à pessoa nomeada nos termos do art. 31-C o livre acesso à obra, bem como aos livros, contratos, movimentação da conta de depósito exclusiva referida no inciso V deste artigo e quaisquer outros documentos relativos ao patrimônio de afetação; e
• manter escrituração contábil completa, ainda que esteja desobrigado pela legislação tributária.

Essas condições são pré-requisitos para o incorporador imobiliário efetuar a opção pelo Regime Especial de Tributação (RET) na Receita Federal do Brasil. A contrapartida por submeter o empreendimento a esses rigorosos critérios de controle financeiro, contábil e fiscal é a redução na carga tributária dos impostos federais para a alíquota de 4% incidentes sobre a receita mensal efetivamente recebida, incluindo as receitas financeiras e as variações monetárias decorrentes desta operação. Neste percentual de imposto estão incluídos os seguintes tributos federais: PIS, COFINS, CSLL e IRPJ, sem a incidência do adicional.

A evidente economia tributária que pode ser alcançada pela opção do Patrimônio de Afetação e, posteriormente, pelo RET, vai de 1,93 a 2,70 pontos percentuais sobre a receita mensal efetivamente recebida, se comparada com a tributação com base no Lucro Presumido. Dessa forma o RET se torna muito atraente para as empresas do ramo de incorporações imobiliárias.